625 NE 115th St
Biscayne Park, Florida 33161
Lüks Müstakil Konut Geliştirme Fırsatı
Luxury Single Family
Development Opportunity.
Off Market.
Gizli Yatırım Analizi
A Disciplined Ground-Up Development, From Land Basis to Exit.
Gelir üreten bir parseli karşılaştırılabilir arsa benchmark'ının altında satın al; mevcut konut kiradayken ~5.200 SF lüks bir konutu ruhsatlandır ve projelendir; ardından teslim edip doğrulanmış bir yeni inşaat pazarına çıkış yap.
*Base case underwriting varsayımları. Getiriler öngörülen tahminlerdir ve garanti edilmez. Rakamlar — aksi belirtilmedikçe — bazı emlak vergileri, sigorta, hizmet bedelleri (utilities), kredi kuruluş ücretleri (origination), taşıma maliyetleri (carry), beklenmedik gider payı (contingency), öngörülemeyen inşaat maliyetleri ve projeye özgü diğer giderleri hariç tutar. Tam varsayımlar ve yasal uyarı (disclaimer) bölümüne bakınız.
Why This Opportunity Is Underwritten With Both Conviction and Discipline.
Getiri, tek bir iyimser çıkışa dayanmaz. Benchmark altı bir arsa bazı, ruhsat sürecinde gelir, tanımlı bir ürün ve şeffaf bir maliyet ile finansman yapısı üzerine kuruludur — ardından downside'a karşı stres testinden geçirilir.
Cazip Arsa Bazı
$93.75/SF tutarındaki satın alma bazı, sağlanan CS + PS karşılaştırmalı benchmark'ı olan ~$109 / arsa SF'nin altında yer alır.
Ruhsat Sürecinde Gelir
Mevcut konut, tasarım ve onay dönemi boyunca ayda $5,700 gelir üreterek taşıma maliyetini kısmen karşılar.
Tanımlı Geliştirme Programı
Net biçimde belirlenmiş ~5,200 SF, 6 odalı, 7.5 banyolu lüks müstakil konut.
Disiplinli İnşaat Underwriting'i
Hard cost $500/SF olarak underwrite edilmiş; maliyet ve süre hassasiyetleri açıkça modellenmiştir.
Kademeli Borç Yapısı
İnşaat finansmanı, birinci günden tam bakiye yerine kademeli çekimler (progressive draws) ve ortalama kullanım üzerinden modellenmiştir.
Geliştirici Pipeline Görünürlüğü
Geliştiricinin pipeline'ında yaklaşık 7 konut projesi var; bazıları konu çıkıştan önce tamamlanarak taze pazar verisi oluşturabilir.
Hedeflenen Çıkış
Base case öngörülen satış fiyatı $5.80M olup, örnekleyici (illustrative) niteliktedir ve pazar koşullarına tabidir.
Getiri Profili
Yaklaşık $1.14M tahmini kâr, %84.1 tahmini equity ROI ve 1.84x tahmini equity çarpanı.
Subject Acquisition Basis and Relevant Market Comparables.
Arsa değerinin arsa SF başına bazında bir pazar benchmark analizi. Bu bir ekspertiz (appraisal) değildir.
| Karşılaştırma | Durum | Fiyat | Arsa SF | $ / Arsa SF |
|---|---|---|---|---|
| 476 NE 119th St | CS | $1,675,000 | 15,365 | $109 |
| 730 NE 116th St | CS | $1,399,000 | 10,875 | $129 |
| 971 NE 116th St | CS | $1,450,000 | 12,000 | $121 |
| 11932 NE 8th Ave | CS | $1,245,000 | 11,475 | $109 |
| 11402 NE 8th Ct | CS | $1,025,000 | 12,400 | $83 |
| 11403 NE 8th Ave | PS | $1,070,000 | 10,000 | $107 |
| 1120 NE 115th St | A | $1,075,000 | 18,080 | $59 |
| 1012 NE 116th St | PS | $1,175,000 | 11,400 | $103 |
| CS + PS Ortalama Benchmark | $109 | |||
| ★625 NE 115th St | SUBJECT | $1,350,000 | 14,400 | $93.75 |
Arsa Değeri — $ / Arsa SF
$109/SF benchmark'ı 14,400 SF'lik Subject arsaya uygulandığında yaklaşık $1,569,600 tutarında karşılaştırmalı bir arsa değeri ima edilir; bu, $1,350,000 satın alma fiyatına kıyasla $219,600 fark anlamına gelir. Bu yalnızca bir pazar benchmark'ını yansıtır; bir ekspertiz ya da garanti edilmiş / anlık özsermaye (equity) beyanı değildir.
Capital Is Not Sitting Idle on a Vacant Lot.
Tasarım, mühendislik ve onay dönemi boyunca mevcut konut kira geliri üretmeye devam eder — bu, toplam getiriye dahil edilen ayrı bir yatırımcı nakit akışıdır.
Ay · birikimli toplam, ruhsat döneminin sonunda $39,900değerine ulaşır.
An Existing, Rentable Home on the Development Parcel.
Subject parselde bugün gelir üretebilen, yenilenmiş mevcut bir konut bulunmaktadır. Bu yapı, ruhsat ve tasarım dönemi boyunca kira geliri sağlar ve nihai olarak yeni inşa lüks konut için yıkım / yeniden geliştirme temelini oluşturur.
Görseller Subject mülkün güncel durumunu belgelemektedir. Mevcut yapı, pre-development döneminde kira geliri üreten varlıktır; underwriting bu yapıyı nihai değeri arsa bazında olan bir yeniden geliştirme fırsatı olarak değerlendirir. Görsel kaynağı: SEFMLS (MLS #A11748018 / #A11345643).
A Five-Phase Execution Plan, From Acquisition to Exit.
Satın Alma
- $1.35M peşin (all-cash) satın alma
- Mevcut konut kirada kalır
Tasarım + Onaylar
- Mimari · mühendislik · MEP
- Ruhsatlandırma · impact fees
- Belediye onayları
- Mülk kirada kalır
İnşaat
- 5,200 SF · 6 Oda · 7.5 Banyo
- Üst segment lüks müstakil konut
- Kademeli inşaat çekimleri (draws)
Teslim
- Nihai denetimler · CO (iskân)
- Peyzaj · punch list
- Staging · pazarlama hazırlığı
Çıkış
- Base case $5.80M
- Broker liderliğinde satış süreci
- Kapanış ve yatırımcı dağıtımı
Project Lifecycle, With Income Flowing Through the Permitting Period.
Pre-development dönemi kira geliri üretimiyle örtüşür — mevcut konut, tasarım ve onay süreci paralel yürürken ayda $5,700gelir üretir.
Future Market Validation Potential.
Geliştirici grubu yaklaşık 7 konut geliştirme projesi taşımaktadır. Bazılarının Subject mülkten önce tamamlanması beklenmektedir — bu, Subject mülk çıkışa ulaşmadan önce taze pazar verisi oluşturabilir.
Aralığın Alt Ucu
Genellikle yaklaşık 9.000 SF'lik arsalar üzerinde konumlanmış olup, ürün fiyatlaması ~$4.6M–$5.8M pipeline aralığının alt ucuna yakındır.
Aralığın Üst Ucu
Yaklaşık 1,2 dönüm (acre) veya daha büyük arsalarda konumlanmış olup, daha premium bir ürün ve üst aralık konumlandırmasına sahiptir.
Pipeline fiyatlaması yalnızca bağlam amacıyla sunulmuştur ve konu mülkün gelecekteki satış değerinin garantisi ya da kanıtı değildir. Subject çıkıştan önce ek pazar doğrulama verisinin ortaya çıkması beklenmektedir.
A Defined ~5,200 SF Luxury Single-Family Product.
Disiplinli bir SF başına maliyet bazına göre underwrite edilmiş, net biçimde ima edilen bir yapı SF'i başına çıkış fiyatına sahip, yeni inşa edilmiş üst segment müstakil konut.
$5,800,000 base case çıkışı 5,200 SF üzerine dağıtıldığında, ima edilen çıkış fiyatı yapı alanı başına yaklaşık $1,115/SF olur.
A Representative Look at the Delivered Product.
Aşağıdaki görseller, geliştirici grubunun aynı alt pazarda tamamladığı benzer ölçek ve segmentteki yeni inşa müstakil konutlardan alınmıştır. Subject mülkün mimari dili, malzeme paleti ve bitiş kalitesi için temsili referans olarak sunulmuştur — kesin tasarım değildir.
Görseller yalnızca örnekleme amaçlıdır. Bunlar Subject mülkün fotoğrafı değildir; benzer segmentte tamamlanmış projelerdeki tasarım dilini, malzeme kalitesini ve yerleşim yaklaşımını göstermek için sunulmuştur. Nihai mimari tasarım, ruhsat süreci ve pazar koşullarına göre farklılık gösterebilir. Görsel kaynağı: SEFMLS (MLS #A11743764).
Total Project Cost Before Financing and Sale Expenses.
Yatırımcı sermayesi peşin satın almayı fonlar; inşaat ve pre-development maliyetleri kademeli olarak çekilen (progressively drawn) bir inşaat kredisiyle finanse edilir.
Kaynaklar
Kullanımlar
Interest Is Modeled on Progressive Draws — Not the Full Balance From Day One.
Satın alma yatırımcı sermayesiyle fonlanır. İnşaat ve pre-development maliyetleri, proje ilerledikçe bir inşaat kredisinden çekilir; böylece faiz, tüm taahhüt üzerinden değil ortalama kullanım üzerinden tahakkuk eder.
Kritik Finansman Kuralı
Faiz, tüm kredi limitinin birinci günden itibaren kullanımda olduğu varsayımıyla hesaplanmaz. Çekime dayalı (draw-based) bir model kullanılır: faiz, inşaat dönemi boyunca ortalama kullanım üzerinden tahakkuk eder ve çıkışta / kapanışta ödenir.
Base case'de yatırımcı aylık faiz ödemesi yapmaz; finansman maliyeti tahakkuk eder ve satış gelirinden mahsup edilir.
Projected Exit Value and Net Sale Proceeds.
Base case, örnekleyici (illustrative) underwriting olarak sunulmuştur — garanti edilmiş bir satış fiyatı değildir ve pazar koşullarına tabidir.
From Gross Sale Price to Investor Profit.
Return Profile on a 100% Cash Equity Position.
Örnekleyici Yıllıklandırılmış Getiri
Yıllıklandırılmış rakamlar ikincil ve yalnızca örnekleyici (illustrative) niteliktedir; gerçekleşen elde tutma süresine (holding period) duyarlıdır.
Recent Biscayne Park New Construction Sales Support the Exit Valuation.
Yakın alt pazardan, OneHome üzerinden Cotality MLS kaynaklı, doğrudan karşılaştırılabilir dokuz müstakil konut satışı ve aktif ilanı. Yedisi kapanmış işlem; ikisi bağlam için gösterilen aktif ilandır.
| Adres | Durum | Fiyat | Oda / Banyo | Yapı SF | $ / SF | MLS # |
|---|---|---|---|---|---|---|
967 NE 117th St Biscayne Park, FL 33161-6747 | Satıldı | $5,250,000 Liste $5,650,000 | 4 / 6 | 4,355 | $1,206/SF | A11840303 |
1008 NE 114th St Biscayne Park, FL 33161-6734 | Satıldı | $4,500,000 Liste $4,700,000 | 5 / 6 | 4,105 | $1,096/SF | A12040474 |
824 NE 111th St Biscayne Park, FL 33161-7210 | Satıldı | $4,350,000 Liste $4,650,000 | 6 / 6 | 4,243 | $1,025/SF | A12003056 |
740 NE 120th St Biscayne Park, FL 33161-6361 | Satıldı | $4,600,000 Liste $4,800,000 | 6 / 8 | 4,861 | $946/SF | A11743764 |
11150 Griffing Blvd Biscayne Park, FL 33161-7250 | Satıldı | $4,800,000 Liste $5,200,000 | 6 / 7 | 5,775 | $831/SF | A11691738 |
Adres gizli Biscayne Park, FL 33161-6445 | Satıldı | $4,300,000 Liste $4,600,000 | 5 / 6 | 3,783 | $1,137/SF | A11954961 |
Adres gizli Biscayne Park, FL 33161-6253 | Satıldı | $4,150,000 | 4 / 4 | 3,465 | $1,198/SF | A12067279 |
739 NE 111th St Biscayne Park, FL 33161-7233 | Satılık | $5,450,000 | 6 / 6 | 4,530 | $1,203/SF | A11980246 |
820 NE 111th St Biscayne Park, FL 33161-7210 | Satılık | $5,250,000 | 6 / 7 | 4,500 | $1,167/SF | A11980418 |
Kapanış fiyatları nihai kayıtlı satış fiyatını yansıtır; kapanışın son liste fiyatından farklı olduğu durumlarda orijinal liste fiyatı referans için gösterilir. İki aktif ilan ($1,167/SF–$1,203/SF) alt pazardaki mevcut talep seviyelerini gösterir. Subject mülkün modellenen $1,115/SF çıkışı, kapanış aralığının içinde ve $1,096/SF kapanış medyanına yakın konumdadır.
Tam karşılaştırma setini görüntüleHow We Analyze the $5.80M Base Case Exit Value.
Öngörülen çıkış tek bir varsayıma dayanmaz. Üç bağımsız referans noktası üzerinden üçgenleme (triangulation) ile desteklenir.
Arsa Satın Alma Bazı
Subject mülk yaklaşık $93.75/SF maliyetle satın alınıyor; yakındaki arsa karşılaştırmaları ortalama ~$109 / arsa SF seviyesinde.
Yeni İnşaat Karşılaştırmalı Satışları
Çevredeki pazarda yakın zamanda satılan yeni lüks konutların karşılaştırmalı analizi; gerçek sold new-construction verileri temin edildikçe eklenir.
Geliştirici Proje Pipeline'ı
Beklenen fiyat aralığı ~$4.6M–$5.8M olan yaklaşık 7 ilgili proje; bazıları Subject çıkıştan önce tamamlanabilir.
Geliştirici pipeline'ı tek başına gelecekteki değerin kanıtı değildir. Subject çıkıştan önce ek pazar doğrulama verisinin ortaya çıkması beklenmektedir.
Three Scenarios, One Model.
Her senaryo her çıktıyı kendi varsayım setinden yeniden hesaplar; böylece getiri profili gerçekçi bir sonuç aralığı boyunca okunabilir.
| Metrik | Downside | Base Case | Upside |
|---|---|---|---|
| Varsayımlar | |||
| Satış Fiyatı | $5,200,000 | $5,800,000 | $6,000,000 |
| İnşaat Maliyeti / SF | $525/SF | $500/SF | $475/SF |
| Mimari / Ruhsat / Impact | $150,000 | $135,000 | $120,000 |
| İnşaat Süresi | 16 ay | 15 ay | 14 ay |
| Ort. Kredi Kullanımı | 65% | 60% | 55% |
| Faiz Oranı | 9.5% | 9.0% | 8.5% |
| Pre-Development | 8 ay | 7 ay | 6 ay |
| Çıktılar | |||
| Hard Construction | $2,730,000 | $2,600,000 | $2,470,000 |
| İnşaat Kredisi | $2,880,000 | $2,735,000 | $2,590,000 |
| Faiz Gideri | $237,120 | $184,613 | $141,263 |
| Kira Geliri | $45,600 | $39,900 | $34,200 |
| Satış Giderleri | $390,000 | $435,000 | $450,000 |
| Net Satış Geliri | $4,810,000 | $5,365,000 | $5,550,000 |
| Yatırımcı Çıkış Nakdi | $1,692,880 | $2,445,388 | $2,818,737 |
| Toplam Kâr | $388.5K | $1.14M | $1.50M |
| Cash-on-Cash ROI | %28.8 | %84.1 | %111.3 |
| Equity Çarpanı | 1.29x | 1.84x | 2.11x |
Where the Return Holds — and Where It Breaks.
Her hücre mevcut underwriting varsayımlarından yeniden hesaplanır. İnteraktif modeli değiştirin, bu tablolar da onunla birlikte hareket eder.
Çıkış Fiyatı Hassasiyeti
| Çıkış Fiyatı | Satış Giderleri | Net Gelir | Yatırımcı Çıkış Nakdi | Toplam Kâr | ROI | Çarpan |
|---|---|---|---|---|---|---|
| $5.00M | $375,000 | $4,625,000 | $1,705,388 | $395,288 | %29.3 | 1.29x |
| $5.20M | $390,000 | $4,810,000 | $1,890,388 | $580,288 | %43.0 | 1.43x |
| $5.40M | $405,000 | $4,995,000 | $2,075,388 | $765,288 | %56.7 | 1.57x |
| $5.60M | $420,000 | $5,180,000 | $2,260,388 | $950,288 | %70.4 | 1.70x |
| $5.80MBase Case | $435,000 | $5,365,000 | $2,445,388 | $1,135,288 | %84.1 | 1.84x |
| $6.00M | $450,000 | $5,550,000 | $2,630,388 | $1,320,288 | %97.8 | 1.98x |
| $6.20M | $465,000 | $5,735,000 | $2,815,388 | $1,505,288 | %111.5 | 2.12x |
İnşaat Maliyeti × Çıkış Fiyatı
| Maliyet / SF ↓ · Çıkış → | $5.20M | $5.50M | $5.80M | $6.00M | $6.20M |
|---|---|---|---|---|---|
| $450/SF | %63.5 | %84.1 | %104.7 | %118.4 | %132.1 |
| $475/SF | %53.3 | %73.8 | %94.4 | %108.1 | %121.8 |
| $500/SF | %43.0 | %63.5 | %84.1 | %97.8 | %111.5 |
| $525/SF | %32.7 | %53.3 | %73.8 | %87.5 | %101.2 |
| $550/SF | %22.4 | %43.0 | %63.5 | %77.2 | %90.9 |
Soft Cost Hassasiyeti
| Mimari / Ruhsat / Impact | Toplam Kâr | ROI |
|---|---|---|
| $120,000 | $1.15M | %85.3 |
| $135,000 Base | $1.14M | %84.1 |
| $150,000 | $1.12M | %82.9 |
İnşaat Süresi Hassasiyeti
| Süre | Faiz | Toplam Kâr | ROI |
|---|---|---|---|
| 14 ay | $172,305 | $1.15M | %85.0 |
| 15 ay Base | $184,613 | $1.14M | %84.1 |
| 16 ay | $196,920 | $1.12M | %83.2 |
| 18 ay | $221,535 | $1.10M | %81.4 |
The Exit Price Required to Hit Each Return Threshold.
Diğer tüm base case varsayımları sabit tutulduğunda, her equity ROI seviyesine ulaşmak için gereken minimum öngörülen satış fiyatları bunlardır.
$5,800,000 öngörülen çıkışta, base case yaklaşık $4,572,662 başabaş eşiğini anlamlı bir marjla aşar.
Risks, Stated Plainly.
Bu bölüm underwriting disiplinini göstermek için vardır — fırsatı küçümsemek için değil. Her varsayım, karşılığında bir risk taşır.
Ruhsat Riski
Onay süreleri, varsayılan ~7 aylık pre-development döneminin ötesine uzayabilir.
İnşaat Maliyeti Riski
Gerçekleşen hard cost, $500/SF base varsayımını aşabilir.
İnşaat Takvimi Riski
İnşaat, 14–16 aylık base aralığını aşabilir.
Finansman Riski
Gerçek kredi faizi, ücretler, çekim takvimi (draw schedule) ve kullanım oranı underwriting varsayımlarından farklı olabilir.
Çıkış Değeri Riski
$5.8M öngörülen satış fiyatı bir underwriting varsayımıdır ve garanti edilmez.
Pazar Likidite Riski
Tamamlanan konutun pazarlama ve alıcı kapanış süresi elde tutma süresini uzatabilir.
Taşıma Maliyeti Riski
Emlak vergisi, sigorta, hizmet bedelleri (utilities), bakım ve güvenlik maliyetleri getiriyi azaltabilir.
Mimari / Ruhsat Maliyeti Riski
Mimari, mühendislik, ruhsat ve impact fees $120K–$150K aralığını aşabilir.
Geliştirici Uygulama Riski
Diğer pipeline projelerinin tamamlanması ve fiyatlaması mevcut beklentilerden farklı olabilir.
İnşaat Beklenmedik Gider Payı (Contingency)
Aşağıdaki interaktif modelde %0, %5, %7,5 veya %10'luk opsiyonel bir inşaat beklenmedik gider payı uygulanabilir. Base case'de %0 olarak ayarlanmıştır ve etkinleştirildiğinde tüm alt getirilere (downstream returns) yansır.
Adjust the Assumptions. Every Figure in This Memo Responds.
Bu model tüm analizi yönetir. Buradaki değişiklikler yatırım özetine, waterfall'a, getirilere ve yukarıdaki her hassasiyet tablosuna yansır.
Varsayımlar
What the Base Case Includes — and What It Does Not Yet.
Kapsam konusunda tam şeffaflık. Aşağıdaki hariç tutulan kalemler, durum tespiti (diligence) ilerledikçe underwriting modeline eklenebilir.
Base Case'e Dahil
- Arsa satın alma
- Hard construction
- Mimari & projeler
- Ruhsat & impact fees
- İnşaat faizi (tahakkuk eden)
- Satış komisyonu
- Satıcı kapanış giderleri
- Pre-development kira geliri
Henüz Dahil Değil
- Emlak vergileri
- Sigorta
- Hizmet bedelleri (utilities)
- Yıkım (inşaat bütçesi dışındaysa)
- İnşaat kredisi kuruluş ücreti (origination)
- Kredi hukuk ücretleri
- Denetim & ekspertiz ücretleri
- Finansman tapu masrafları
- Bakım & peyzaj yenileme
- Staging & pazarlama fotoğrafçılığı
- Güvenlik
- İnşaat beklenmedik gider payı (contingency)
- Beklenmedik saha koşulları
- Ek profesyonel ücretler
The Complete Base Case Assumption Set.
Bu analizdeki her rakam tek bir merkezi varsayım setinden türetilir. Base case girdileri bunlardır.